详解！首套房、二套房怎么认定？这直接关乎首付比例、按揭利率，很重要！
昨天我们“宁波楼市报道”推送的稿子，把目前在宁波买房子，购房资格是怎么认定的、你还可不可以买房等问题，详详细细梳理了一遍（详情请点击《在宁波购房必须搞清楚的第一件大事！》）。
解决了有没有资格买房子的问题，接下来的关键问题（打算一次性付款的土豪请忽视……），就是——
能不能贷款？
能的话，能贷多少？得准备多少首付？
每个月得还多少按揭？
而以上这些亚历山大的问题，都绕不开一点，即——
目前在宁波购房，首套房、二套房究竟是怎么认定的？
今天我们就都来讲讲清楚。
PART.1
商贷
因为银行比较多，有工、农、中、建、交这些国有大行，还有很多的股份制商业银行，细究之下，各家银行，甚至是同一家银行不同的网点，所执行的房贷标准都不甚统一；同一家银行，对不同的房子、不同的人，也会给予不同的待遇……
所以，我们在这里只提供具有普遍性的商贷标准。有些需要注意的问题，我们则在文中作特别注释。
目前，宁波一般的银行，在审批住房贷款时，都“认房认贷”。
其中，“认房”以房管部门出具的家庭住房情况证明所显示的住房套数为准；“认贷”，以征信报告显示的房贷是否结清为标准。
同时，银行在首付比例、贷款利率上，一般不区分一手房和二手房，但会对普通住房、非普通住房作区别对待，也会对限购圈内和限购圈外的住房作区别对待。
我们整理了下面这张表格，大家可以一目了然地搞清楚一般银行的首付要求、利率标准。
特别提醒：
1、个别银行房贷利率执行首套房基准上浮10%、二套房基准上浮15%的标准，但针对部分优质楼盘、房产中介的优质客户，能够给予首套房基准利率、二套房基准上浮5%的优惠。
2、个别银行对普通住房、非普通住房不作区分。
3、国有大行普遍会对二手住房的房龄、面积大小有要求，房龄老、面积小的，按揭不一定会批。但各家银行标准不一，买二手住房又有按揭需求的，最好在签购房合同之前就向银行问清楚。
上表中的首套房、二套房，银行方面普遍的认定标准如下。
1、首套房认定标准：
◎住房查询套数为零套的
◎住房查询套数为1套，且征信报告显示没有住房按揭贷款余额的——即所有房贷均已结清的
2、二套房认定标准：
◎住房查询套数为1套，且征信报告显示还有房贷没结清的
特别提醒：
1、以上住房套数、房贷情况均以家庭为单位核查。在限购圈内住房查询套数为2套及以上的，一般都停贷。
2、一些股份制商业银行对于限购圈外购房，不“认房”只“认贷”，征信报告显示没有房贷或者房贷已经结清的，认定为首套房；有1笔房贷没结清的，认定为二套房；有2笔及以上房贷没结清的，则停贷。
PART.2
公积金贷款
相比商业贷款，公积金贷款利率低、还贷压力小——具体不展开了，大家可以到网上搜个按揭计算器自己测算、比较一下。只说一点：目前商贷基准利率为4.90%、公积金贷款基准利率是3.25%（均为贷5年以上），相差蛮多。
目前宁波的公积金贷款政策，也是“认房认贷”，且相比商贷更为严格。
其中“认贷”一块，既看商业贷款有没有结清、公积金贷款有没有结清，更要看公积金贷款累计有过几次。“认房”时，除了看家庭住房情况证明，还要面谈。
同时，公积金贷款对商品住房和二手住房的首付比例、贷款利率，是有区别对待的，不过不区分普通住房、非普通住房——单体别墅的公积金贷款不受理。
目前公积金贷款针对不同住房的首付比例要求、贷款利率标准，如下表所示：
我们记者采访了市住房公积金管理中心相关负责人，确认公积金贷款对首套房、二套改善型住房、二套房的认定标准如下。
1、首套房认定标准：
◎住房查询套数为0套，个人征信报告无尚未结清的个人住房贷款记录，面谈记录无住房，购买首套自住住房。
2、二套改善型住房认定标准：
◎住房查询套数为1套，个人征信报告无尚未结清的个人住房贷款记录，面谈记录无其他住房，购买第二套改善型自住住房。
◎住房查询套数为0套，个人征信报告无尚未结清的个人住房贷款记录，面谈记录有1套住房，购买第二套改善型自住住房。
3、二套房认定标准：
◎住房查询套数为1套且该套住房尚未结清商业性个人住房贷款，面谈记录无其他住房，购买第二套自住住房。
◎住房查询套数为0套，个人征信报告有1笔尚未结清的商业性个人住房贷款记录，面谈记录无其他住房，购买第二套自住住房。
4、三套房认定标准：
◎住房查询套数为2套的
◎住房查询套数为1套，而个人征信报告中显示另有1套住房尚未结清商业性个人住房贷款记录的
◎住房查询套数为0套，个人征信报告中显示有2笔尚未结清的商业性个人住房贷款记录的
特别提醒：
1、首次申请公积金贷款或第2次申请公积金贷款，可以贷。但第3次申请公积金贷款，不予受理。
2、第2次申请公积金贷款，必须已结清第一次公积金贷款。
3、住房套数或公积金贷款次数，均以申请人家庭为单位（包括申请人本人及其配偶，未成年子女）
PART.3
房贷年限和可贷额度
房贷年限的长短、贷款额的多少，关系到每个月的按揭还贷压力大小，也需要购房者根据自身收入水平提前有个测算。
目前，商贷和公积金贷款的最长年限，均规定不超过30年，且一般不超过退休年龄后5年。
贷款额度方面，商业银行主要看收入证明，根据你“每月按揭还款额不超过家庭月收入总和的50%”这条标准，看能给你放多少贷款。
公积金方面，贷款额度有一个计算公式，并且设有最高限额。
目前的计算公式是——
公积金贷款可贷额度=公积金账户里的余额X12
想查看自己公积金账户余额多少，现在很方便，有多个网上查询口子——
1、浙江政务服务网（http://nb.zjzwfw.gov.cn/）
查询途径：打开网站，点击“个人办事”—“房屋”—“购房”—“住房公积金提取”（或“公积金查询”）。
2、浙里办APP
查询途径：打开APP，点击“首页”—“服务”—“公积金”—“住房公积金“（或“公积金查询”），或点击“订阅”—添加“住房公积金”（或公积金查询）。
3、支付宝
查询途径：打开支付宝，点击“首页”—“城市服务”—城市选择宁波—“办事大厅”—“公积金”—“公积金提取”（或“公积金查询”）。
4、市住房公积金管理中心网厅或市住建局网站
查询途径：打开中心网厅（http://gjjwt.nbjs.gov.cn:7001/gjj-wsyyt/yyt.html）或市住建局网站（http://zjw.ningbo.gov.cn/），点击“公众查询”—“个人网上业务”，可选择“个人网上业务”或“个人网上业务政务服务网入口”。
查完公积金余额，大概能贷多少公积金，你应该就心里有数了。但是，公积金贷款是有最高限额的——
1、连续缴存公积金满2年，且为“首套首贷”——即购买首套房、首次申请公积金贷款，最高可贷60万元。
2、连续缴存公积金满6个月，非“首套首贷”，最高可贷40万元。
3、如可贷额度计算不足15万元的，保底贷款额度按15万元/户计算。保底贷款额度需要满足本笔住房公积金贷款还贷能力测算的要求。
4、借款人及参与计算贷款额度人员，应分别按各自公积金贷款额度测算，最后合并计算贷款额度。比如一对夫妻，丈夫是主贷人，测算可贷10万公积金，而妻子测算可贷30万元，那就可以贷足40万元。
PART.4
“商转公”
因为公积金贷款的利率明显低于商贷，所以最后我们来说一下“商转公”的事，即一开始贷的是纯商业购房贷款，现在想要转成公积金贷款。
办理“商转公”，首先得看你符不符合以下3项比较关键的条件——
1、贷款房屋已办妥商业贷款抵押；
2、已付资金：首套房或第二套改善型房，不低于40%；第二套房，不低于60%且贷款利率上浮10%；
3、申请贷款时商业贷款尚未结清；
还有其他一些条件，与二手房贷款规定一样；贷款额度、年限计算，也和上文所述一样，不赘述。
然后，借款人、配偶及其房屋共有产权人（仅限于借款人的父母、子女）需要准备下面这些材料——
1、身份证；
2、户口簿；
3、婚姻状况证明；
4、共有权人的关系证明或承诺；
5、原商业贷款合同；
6、商业贷款余额证明；
7、家庭住房查询证明（公积金缴存地和房屋所在地）；
8、用于还款的银行卡；
9、契税完税凭证；
10、不动产权证；
11、公积金不在宁波缴存的，另提供异地缴存使用证明和近两年缴存明细。
办理“商转公”的流程如下——
1、将贷款所需资料提交承办银行；
2、在资料齐全且符合条件的，承办银行在受理后3个工作日内提交公积金中心审批（提交公积金中心时，申请人会收到一条公积金中心已受理的短信）；
3、公积金中心在4个工作日内完成审批（通过审批时，申请人会收到一条公积金中心审批通过的短信）；
4、注销商业贷款抵押，同时办理公积金贷款抵押登记手续；
5、普通公积金贷款符合放贷条件的，5个工作日内放款（放贷当天会收到一条贷款已发放的短信）。
细心的同学，应该从上面我们特别标粗的字句中，看出“商转公”非常非常关键的三个问题来了。
第一个，办“商转公”，有已付资金要求。
即上述的首套房或第二套改善型房，不低于40%；第二套房，不低于60%且贷款利率上浮10%。
如果当初你首付只付了20%、30%，而且到申请“商转公”时，没有付足40%或60%，没法办。
第二个，没交付的期房，也不能办“商转公”。
一般来说，买期房的，商贷在房子结顶后就能申请了，在房子交付前你得还个一两年甚至更长时间的按揭。而在交付之前，当然是没有契税完税凭证和不动产权证的。
第三个问题，是不是必须先提前还请商贷后才能办“商转公”？能不能通过“商转公”，变纯商贷为组合贷款？
比如，商贷余额还有100万元，公积金算算可以贷30万元，“商转公”的话，是不是得先还掉100万、然后贷30万公积金？可不可以只还30万商贷，然后变成70万商贷+30万公积金贷款的组合贷款？
市住房公积金管理中心方面就此答复说，“商转公”贷款方式有两种：
一种是先结清后发放贷款。
即借款人贷款申请经公积金中心审批同意后，先自筹资金还清商业贷款，注销商业贷款抵押，再办理公积金贷款抵押，承办银行收妥抵押证明后发放公积金贷款。
另一种是以贷还贷。
即借款人贷款申请经公积金中心审批同意，并在承办银行办理公积金贷款房屋抵押权变更或转移登记后，公积金中心直接将贷款资金划入原商业贷款的还贷账户，用公积金贷款直接归还商业贷款。这样，最后就变成组合贷款了。需要注意的是，该种方式的前提是，原商业贷款与公积金贷款为同一家银行。
好了，今天我们要讲的事儿到这里就讲完了。
虽然今天这篇稿子有点长，但小编个人觉得蛮实用——虽然小编属于0首付则还不起按揭、正常首付又凑不足的穷人……
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宁波晚报记者
周科娜 钟婷婷
编辑
葛淑雅
邮箱：we721386@126.com
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